English
РусскийУслуги
Юрисдикции
Гражданство и ВНЖ
Сан-Томе и Принсипи$90 000
Вануату$130 000
Гренада$235 000
Сент-Китс и Невис$250 000
Турция$400 000
Золотая виза ОАЭ$545,000О Sovera
Главная / Золотая виза / ОАЭ
Золотая виза ОАЭ: стоимость, требования и маршрут через недвижимость в 2026 году
2 000 000 дирхамов в зарегистрированную недвижимость и возобновляемый вид на жительство на десять лет. Без требования проживания, без ограничений по гражданству, без спонсора. Самый доступный долгосрочный статус для тех, кого исключают программы гражданства.
Подходит ли Вам золотая виза ОАЭ
Это самый полезный вид на жительство в мире для одного набора задач и совершенно бесполезный для другого. Разница здесь важнее, чем в любой программе гражданства, потому что её регулярно покупают, ожидая того, чего она не даёт.
Подходит, если
- У Вас российское или белорусское гражданство: ограничений нет вообще, в отличие от всех карибских программ
- Нужен банковский доступ: резидентская виза ОАЭ и Emirates ID открывают двери, которые закрывает паспорт малого островного государства
- Вы не можете переехать: требования проживания нет, виза сохраняется десять лет отсутствия
- Вам нужен актив: 2 млн дирхамов покупают недвижимость в собственность, а не безвозвратный взнос
- Вы строите здесь бизнес: резидентство, компания и счёт работают как одна структура
Не подходит, если
- Нужен паспорт: это резидентство, а не гражданство, и оно к нему не ведёт
- Нужен безвизовый доступ: виза не добавляет Вашему паспорту ни одного направления
- Вы рассчитываете на автоматическое налоговое резидентство: оно требует физического присутствия, которого виза не обязывает
- Ищете минимальную стоимость: 545 000 долларов заметно выше, чем Сан-Томе и Принсипи за 95 750
- Нужен статус, переживающий продажу актива: продадите недвижимость и основание для продления исчезнет
Все маршруты к золотой визе
Категорий восемь. Маршрут через недвижимость используют большинство иностранных заявителей, и именно ему посвящена эта страница.
| Маршрут | Порог | Срок | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Инвестор в недвижимость | 2 000 000 AED | 10 лет | По стоимости в реестре DLD. Готовое жильё, стройка и ипотека подходят |
| Инвестор в бизнес | 2 000 000 AED | 10 лет | В компанию в ОАЭ, с регистрацией и реальной деятельностью |
| Публичные инвестиции | 2 000 000 AED | 10 лет | Депозит в аккредитованный инвестиционный фонд ОАЭ |
| Специальный инвестор | 10 000 000 AED | 10 лет | Не более 40% в недвижимости, не менее 60% в фондах или бизнесе |
| Квалифицированный специалист | 30 000 AED в месяц | 10 лет | Уровень MOHRE 1 или 2, с контрактом и справками о зарплате |
| Предприниматель | по проекту | 5 лет | Одобренный проект или заключение аккредитованного инкубатора |
| Выдающиеся таланты | номинация | 10 лет | Учёные, врачи, деятели культуры и другие, по номинации или аккредитации |
| Выдающиеся студенты | по успеваемости | 5-10 лет | Лучшие выпускники школ и университетов |
Перечень категорий расширялся в 2025 и 2026 годах: добавлены медсёстры со стажем от пятнадцати лет, сертифицированные преподаватели, создатели контента, профессионалы киберспорта и жертвователи вакфа. Категории устанавливаются федеральным решением и могут меняться в короткие сроки, поэтому мы уточняем действующую позицию до расчёта.
Что именно засчитывается в 2 миллиона
Сколько на самом деле стоит золотая виза ОАЭ
Недвижимость это инвестиция, и она возвратна при продаже. Транзакционные расходы вокруг неё невозвратны, и именно их обычно забывают заложить в бюджет.
| Статья | Сумма | Основание |
|---|---|---|
| Квалифицирующая недвижимость | 2 000 000 AED | Около 545 000 долларов. Возвратна при продаже |
| Сбор за переход права (DLD) | 4% | От цены покупки, плюс административные сборы |
| Комиссия агентства | 2% | Рыночный стандарт, обсуждается |
| Подача на золотую визу | переменная | Сборы ICP и GDRFA, на каждого заявителя |
| Медкомиссия, Emirates ID, биометрия | переменная | Для каждого члена семьи |
ОАЭ не публикуют единый сводный тариф по золотой визе, и сборы различаются между эмиратами и между каналами ICP и GDRFA. Сбор в 4% установлен законом и надёжен. Всё, что помечено как переменное, мы подтверждаем письменно до начала работы, а не оцениваем здесь.
Ошибка, которая обходится дороже всего
Сначала покупают недвижимость, потом спрашивают про визу. Форма собственности, зона, статус застройщика и способ регистрации права определяют пригодность объекта и фиксируются в момент покупки. Объект, который не проходит хотя бы по одному пункту, исправить задним числом нельзя. Работа, которая имеет значение, происходит до подписания, а не после.
Стоимость наших услуг на этой странице не указана. Она зависит от состава семьи, выбранного маршрута и структуры собственности и фиксируется письменно до начала работы.
Требования к заявителям
Гражданство
Ограничений по гражданству не существует. Это самый важный факт на этой странице. Все пять карибских программ гражданства исключают граждан России и Беларуси, ОАЭ не исключают никого. Для заявителя с ограниченным паспортом это обычно более подходящий инструмент, и часто единственный, который решает исходную задачу.
Мы пишем то же самое на страницах о гражданстве. Если Ваша цель это банковский доступ, база для бизнеса или место, где можно реально жить, резидентство ОАЭ обходит паспорт малого островного государства при сопоставимой или меньшей стоимости. Если цель это второе гражданство, золотая виза его не даёт, и никакой маркетинг этого не меняет.
Кто включается
Необходимые документы
От покупки до Emirates ID
Требования проживания нет, но требование присутствия есть: медкомиссию и биометрию нужно пройти внутри ОАЭ. Запланируйте одну короткую поездку.
Проверка права и структуры
Мы подтверждаем маршрут, структуру собственности и то, находится ли объект во фрихолд-зоне у одобренного застройщика. Именно этот этап определяет, может ли заявление вообще пройти.
Покупка и регистрация
Сделка закрывается, право регистрируется в Земельном департаменте по стоимости не ниже порога. Учитывается зарегистрированная стоимость, а не рыночная цена.
Свидетельство о собственности
DLD выдаёт свидетельство. При суммировании объектов или ипотеке здесь же собираются подтверждающие оценки.
Подача на золотую визу
Через канал DLD либо напрямую в ICP и GDRFA, в зависимости от эмирата и маршрута.
Разрешение на въезд
Выдаётся разрешение, позволяющее въехать в ОАЭ для прохождения этапов внутри страны.
Медкомиссия и биометрия
Проходятся на территории ОАЭ. Этот этап требует физического присутствия.
Emirates ID и вклейка визы
Выдаётся Emirates ID и проставляется резидентская виза. Именно этот документ открывает банковские счета.
Спонсирование семьи
Супруг и дети спонсируются по визе основного держателя после её выдачи.
Положение золотой визы в сентябре 2026 года
Стабильна, расширяется и движется в направлении, противоположном Европе и Карибам. Три обстоятельства имеют значение.
Порог не менялся
2 миллиона дирхамов остаются стандартом с 2022 года и пережили реформы 2026 года без изменений. Пока европейские программы повышали пороги или закрывались, ОАЭ расширили доступ, отменив правило о первоначальном взносе в феврале 2026 года.
Категории расширяются
В 2025 и 2026 годах добавлены медсёстры, сертифицированные преподаватели, создатели контента, профессионалы киберспорта и жертвователи вакфа. Направление движения к большей доступности, а не к меньшей.
Внешнего давления нет
Просьба Европейской комиссии свернуть карибские программы гражданства к 2028 году не имеет здесь аналога. ОАЭ не продают гражданство, и именно поэтому не привлекают такого внимания.
Прочитайте это перед сравнением с паспортом
Вид на жительство и гражданство это разные продукты, и они не взаимозаменяемы. Золотая виза даёт право жить, работать и обслуживаться в банках в стабильной юрисдикции без подоходного налога и без обязанности появляться. На иностранной границе она не даёт ничего сверх того, что уже даёт Ваш нынешний паспорт. Тот, кто представляет резидентство ОАЭ как решение вопроса мобильности, описывает его неверно. Тот, кто представляет карибский паспорт как решение вопроса банков, делает ту же ошибку в обратную сторону.
Налоговое резидентство, банки и то, чего виза не даёт
Налоги
ОАЭ не взимают подоходный налог с физических лиц, налог на прирост капитала и налог на наследство. Корпоративный налог составляет девять процентов сверх порога, режимы свободных зон рассматриваются отдельно.
Само по себе наличие золотой визы не делает Вас налоговым резидентом ОАЭ. Сертификат налогового резидентства требует прохождения теста по присутствию или связям, обычно считаемого в днях. Виза снимает обязанность находиться в стране, а сертификат налогового резидентства эту обязанность возвращает. Тот, кто продаёт визу как автоматическое налоговое решение, пропускает этот шаг, и правила Вашей текущей страны его не пропустят. Для гражданина России сохраняется обязанность уведомить о получении иного вида на жительство.
Это самый часто искажаемый пункт на рынке. Резидентская виза и налоговое резидентство это разные правовые статусы с разными тестами. Мы моделируем позицию до покупки, а не после.
Банки
Emirates ID и резидентская виза ОАЭ существенно улучшают открытие корпоративных и личных счетов, как в ОАЭ, так и в банках-корреспондентах за их пределами. Это практическая причина, по которой большинство наших клиентов идут этим путём, и это реальное преимущество перед гражданством юрисдикции из списка усиленного мониторинга.
Чем это не является
Это не эмиратское гражданство: ОАЭ натурализуют иностранцев только в узких дискреционных случаях. Виза не добавляет безвизовых направлений. Она не переживает продажу квалифицирующего актива без альтернативного основания для продления.
Как Sovera ведёт заявление на золотую визу
ОАЭ это наша домашняя юрисдикция. Sovera Global лицензирована и поднадзорна здесь, мы держим коммерческую лицензию 2531729 в свободной зоне Meydan и ведём регистрацию компаний, банковское сопровождение и комплаенс из Дубая. Работа по золотой визе идёт рядом с этим, а не отдельно, потому что большинству клиентов нужно, чтобы резидентство, компания и счёт работали как одна структура.
Мы проверяем форму собственности, зону и статус застройщика до того, как Вы примете обязательства по объекту, сопровождаем регистрацию в DLD и подаём через соответствующий канал ICP или GDRFA. Мы не получаем комиссию от застройщиков, поэтому наша оценка того, стоит ли объект своих денег, не имеет конфликта интересов.
Sovera Global L.L.C-FZ является лицензированным поставщиком корпоративных услуг, зарегистрированным в свободной зоне Meydan, Дубай, и поднадзорным Министерству экономики ОАЭ, коммерческая лицензия 2531729. Решения по золотой визе принимаются исключительно Федеральным управлением по идентификации и гражданству и соответствующим органом эмирата. Результат не гарантируется, сроки не обещаются. Пороги и категории устанавливаются федеральным решением и могут меняться в короткие сроки. Ничто на этой странице не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией и не является рекомендацией приобрести конкретный объект недвижимости.
Золотая виза ОАЭ: частые вопросы
Сколько стоит золотая виза ОАЭ?
По маршруту недвижимости требуется 2 000 000 дирхамов, около 545 000 долларов, по стоимости в реестре Земельного департамента. Сверху добавляются сбор за переход права в 4%, комиссия агентства около 2%, а также сборы за подачу, медкомиссию, Emirates ID и страховку на каждого заявителя. Сама недвижимость остаётся Вашим активом и может быть продана.
Даёт ли золотая виза ОАЭ гражданство?
Нет. Это возобновляемый вид на жительство на десять лет. К эмиратскому паспорту он не ведёт, а ОАЭ натурализуют иностранцев только в узких дискреционных случаях. Тот, кто описывает её как путь к гражданству, вводит в заблуждение.
Есть ли требование по минимальному пребыванию?
Нет. Виза сохраняется, даже если все десять лет провести за пределами ОАЭ. При этом один въезд в страну нужен для прохождения медкомиссии и сдачи биометрии.
Могут ли граждане России получить золотую визу ОАЭ?
Да. Ограничений по гражданству не существует вообще. Это ключевое отличие от карибских программ гражданства, все пять из которых исключают граждан России и Беларуси.
Подходит ли ипотечная недвижимость?
Да, с февраля 2026 года, когда федеральный циркуляр отменил требование о первоначальном взносе в пятьдесят процентов. Право на подачу теперь определяется одним тестом: достигает ли зарегистрированная в DLD стоимость объекта или совокупного портфеля 2 миллионов дирхамов.
Можно ли суммировать несколько объектов?
Да. Один объект на всю сумму не требуется, учитывается совокупная зарегистрированная стоимость.
Порог считается от цены покупки или от текущей стоимости?
От цены покупки, как она записана в свидетельстве о собственности. Объект, купленный за 1,8 млн и стоящий сегодня 2,4 млн, не подходит. На этом спотыкаются инвесторы, полагающие, что рост цен в Дубае автоматически сделал их подходящими.
Я читал, что минимальную стоимость недвижимости отменили. Это так?
Те сообщения касались отдельной двухлетней визы инвестора в недвижимость, это другой и более низкий по уровню документ. Порог в 2 миллиона дирхамов для десятилетней золотой визы не менялся. Смешение этих двух документов самое частое заблуждение на рынке.
Делает ли золотая виза налоговым резидентом ОАЭ?
Нет. Налоговое резидентство это отдельный статус со своими тестами по присутствию и связям, и сертификат нужно получать отдельно. Виза снимает обязанность находиться в ОАЭ, а налоговое резидентство её как правило требует. Позицию следует смоделировать до покупки.
Золотая виза или карибский паспорт?
Они решают разные задачи. Если нужен банковский доступ, база для бизнеса или место для жизни, резидентство ОАЭ обходит паспорт малого островного государства при сопоставимой стоимости и без ограничений по гражданству. Если нужно второе гражданство или дополнительный безвизовый доступ, золотая виза не даёт ничего, и ответом является программа гражданства.
Чем она отличается от европейских золотых виз?
Греция начинается с 250 000 евро для проектов реставрации и 400 000 в непремиальных районах и даёт шенгенское резидентство. Португалия это 500 000 евро в фонды после исключения недвижимости. Обе со временем ведут к гражданству ЕС, ОАЭ к гражданству не ведут вообще. ОАЭ выигрывают по налогам, по скорости и по отсутствию ограничений по гражданству.
Что будет, если продать недвижимость?
Основание для продления исчезнет вместе с ней. Виза привязана к сохранению квалифицирующих условий, поэтому до продажи актива нужно иметь альтернативное основание.
Можно ли включить семью?
Да. Супруг и дети спонсируются по визе основного держателя, домашний персонал в рамках квот. При смерти основного держателя иждивенцы сохраняют визу на оставшийся срок.
Сравнение всех программ резидентства: золотая виза. Программы гражданства: гражданство за инвестиции. English version: UAE Golden Visa.
Сравнить резидентство и гражданство: обзор золотых виз охватывает все действующие программы, а гражданство за инвестиции пять программ, дающих паспорт. Доступные россиянам программы гражданства: Турция, Вануату и Сан-Томе и Принсипи. Клиенты обычно сочетают резидентство со структурой: регистрация компании в ОАЭ, DMCC, DIFC и банковские счета.
Проверьте объект до покупки
Тридцатиминутный разговор покажет, подходит ли выбранный объект, какой маршрут соответствует Вашей ситуации и решает ли резидентство Вашу задачу вообще. Если задачу решает гражданство, мы скажем об этом.